2021'in son çeyreğinde izlenen para politikalarının etkisiyle Türkiye'de konut fiyatları olağanüstü artış gösterdi. Prof. Dr. Mahfi Eğilmez'e göre bu sürecin temelinde yüksek enflasyona rağmen faizlerin düşürülmesi ve buna bağlı olarak konutun yatırım aracına dönüşmesi yatıyor.
Eğilmez, son analizinde, Türkiye'de düşük faiz, yüksek enflasyon, artan nüfus ve sınırlı arzın birleşmesiyle birlikte gayrimenkul piyasasının yapısal bir krize sürüklendiğini belirtti. Göç olgusunun da bu tabloya eklendiğine dikkat çeken Eğilmez, parası olanların sadece oturmak için değil, yatırım amacıyla ikinci ve üçüncü konutları almaya yöneldiğini vurguladı.
"Bu alımların iki temel motivasyonu var" diyen Eğilmez, "Birincisi, bu konutları kiraya vererek düzenli gelir elde etmek. İkincisi ise yeterince değer kazandığında bu mülkleri satarak sermayeye çevirmek" ifadelerini kullandı.
Eğilmez'e göre Türkiye'de kronik hale gelen konut açığı, fiyatların sürekli olarak artmasına neden oluyor. Üstelik bu artış, çoğu zaman enflasyonun da üzerinde seyrediyor. 2021 yılında Merkez Bankası'nın, yükselen enflasyona rağmen faiz indirimine gitmesi ise kırılma noktası oldu.
Söz konusu dönemde yatırımcılar, negatif reel faiz nedeniyle birikimlerini döviz ve altın yerine gayrimenkule yönlendirmeye başladı. Konut arzının yetersiz olduğu bir ortamda yaşanan bu talep patlaması, fiyatların kontrolsüz şekilde yükselmesine yol açtı. Eğilmez bu durumu, "İki yılda yaratılan bu facia, iki yıldan fazla zamandır düzeltilemiyor" diyerek özetledi.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Konut Fiyat Endeksi verilerine ve TÜİK'in enflasyon göstergelerine atıf yapan Eğilmez, ilgili grafiklerin konut fiyatlarının seyrini açık biçimde ortaya koyduğunu belirtti. Kur, faiz ve TÜFE verileriyle birlikte analiz edilen konut endeksi, piyasalardaki kırılganlığın derinliğini de gözler önüne seriyor.
Yazısının sonunda ekonomi yönetimine yönelik eleştirilerini dile getiren Mahfi Eğilmez, "Ekonomi, kahvehanelerde konuşulan konuların deneneceği bir deneme tahtası değildir" ifadesiyle uygulanan politikaların ciddiyetle yeniden gözden geçirilmesi gerektiğini vurguladı.
Eğilmez'in yazısı şu şekilde:
Konut Fiyatları Buralara Nasıl Geldi?
"Özellikle enflasyonun yüksek, faizlerin düşük, konut arzının düşük, nüfus artışının yüksek, olduğu ülkelerde bir de göç alma olgusu varsa gayrimenkul bir yatırım aracına dönüşmekte, parası olanlar kendi ihtiyacı olan konutun yanında yatırım amacıyla ikinci, üçüncü konutlarını almaya yönelmektedir. Bunu yaparken iki amaçları vardır: (1) Oturdukları dışında aldıkları konutları kiraya vererek kira geliri elde etmek. (2) Yeterince değer kazandığına ve kendilerine ek kazanç getireceğini düşündükleri aşamada bu konutları satarak paraya çevirmek.
Türkiye'de sürekli olarak bir konut açığı vardır. O nedenle konut fiyatları artış eğimindedir, çoğu kez de enflasyonun oldukça üzerinde artar. 2021 yılında Merkez Bankası enflasyonun yükseldiği bir ortamda faizleri düşürmek suretiyle son derecede yanlış bir politika izlemeye başladı ve bu hamlenin sonucunda enflasyon ve kur yükselişe geçti. Yatırımcılar reel faizin çok büyük farkla negatif hale geldiğini görünce tasarruflarını gayrimenkul alımına yönlendirdi. Konut arzının zaten sıkıntılı olduğu bir ortamda bu şekilde ortaya çıkan talep artışı fiyatların iyice yükselmesine yol açtı.
Konut fiyatlarındaki artışı aşağıdaki tablodan izlemek mümkündür (kaynak: TCMB, Konut Fiyat Endeksi, TÜİK, TÜFE Enflasyonu Göstergeleri, TCMB faiz tablosu ve TCMB USD kuru tablosu):
Yukarıdaki tabloyu bir grafiğe dönüştürürsek durumu daha net görmek mümkün olacaktır:
2021 yılının son çeyreğinde başlayan bu yanlış ekonomi politikası uygulaması bütün dengeleri bozmuş, yalnızca enflasyonu içinden çıkılması son derecede zor bir yere getirmekle kalmamış, gayrimenkul fiyatlarını ve kira bedellerini astronomik düzeylere taşımıştır. İki yılda yaratılan bu facia iki yıldan fazla zamandan beri düzeltilemiyor.
Ekonomi, kahvehanelerde konuşulan konuların deneneceği bir deneme tahtası değildir."
